هزینه کارشناسی ملک با توجه به پارامتر های خاصی تعیین می شود، در واقع قیمت گذاری و کارشناسی ملک در کشورهای پیشرفته سرویسی کاملا شناخته شده بوده و هر فردی که بخواهد ملکی خریداری کند یا به فروش برساند، برای کارشناسی بی طرفانه درخواست می دهد.
با توجه به اینکه قیمت ملک بالا بوده و گران ترین کالایی مصرفی در هر خانواده ای به شمار می رود، مسئله کارشناسی بی طرفانه برای خریدار و فروشنده امری ضروری است تا هر دو طرف از معامله نتیجه رضایت بخش به دست آورند. با این اوصاف هزینه کارشناسی ملک هم برای طرفین معامله اهمیت بسیار زیادی دارد. در مجموعه اخبار و تکنولوژی امروز هزینه ای که دادگستری و شهرداری بابت کارشناسی ملک دریافت می کند را مورد بررسی قرار می دهیم. همراه ما باشید!
روش های محاسبه هزینه کارشناسی ملک
به طور کلی موقعیت، نقشه ساخت ملک، نورگیری، متریال به کار رفته در ساخت آن، موارد حقوقی و موارد فنی و… که روی هم رفته 450 آیتم هستند، توسط سرویس کارشناسی ملک مورد بررسی قرار می گیرد. بدیهی است که بابت این زمانی که کارشناس برای کارشناسی ملک می گذارد و مواردی که بررسی می کند، حق الزحمه دریافت نماید. هزینه این کارشناسی ثابت نبوده و معمولا با میزان ارزش ملکی که کارشناسی می شود، رابطه ای مستقیم دارد. در واقع باید بگوییم نسبت به قیمت ملک، هزینه کارشناسی هم متغیر است.
هزینه کارشناسی ملک مشاع
املاک مشاع به املاکی گفته می شود که چندین مالک داشته باشد. در چنین املاکی معمولا مشکلات و اختلاف نظرات زیادی به وجود می آید، برای جلوگیری و رفع اختلاف نظرها می توان از کارشناس برای قیمت گذاری کمک گرفت. کارشناسی املاک مشاع هم معمولا توسط کارشناس رسمی دادگستری انجام می شود.
معمولا برای کارشناسی املاک مشاع توسط دادگستری، هزینه این کارشناسی هم طبق ارزش معاملاتی روز در بازار املاک مشخص خواهد شد. البته که هزینه تفکیک و تعیین افزار برای کارشناسی به صورت جداگانه مشخص می شود. ضمن اینکه کارشناس دادگستری برای اطلاع از قیمت روز ملک معمولا به املاکیان آن منطقه باید مراجعه نمایند. تنها در این صورت می توانند از قیمت دقیق املاک در آن منطقه آگاه شوند.
علاوه بر این ها اگر مالکین اختلافی بر سر ملک نداشته باشند، می توانند به کارشناسان دیگر هم برای کارشناسی ملک مشاع مراجعه نمایند. ملک مشاع در هر نوعی که باشد، با املاک دیگر تفاوت آن چنانی نداشته و از یک قیمت کارشناسی یکسان برخوردارند.
کارشناسی ملک مشاع توسط کارشناس املاک با کارشناس دادگستری تنها در هزینه کارشناسی و نوع گزارش متفاوت است. کارشناس دادگستری هنگام کارشناسی ملک، تنها ارزش آن ملک را در نظر می گیرد، اما کارشناس املاک معمولا هزینه تعمیر، خرابی ها و نواقصی که در ملک وجود دارد را هم در نظر خواهد داشت. معمولا ارزش ملکی که کارشناس املاک ارائه می کند کمتر از آن چیزی است که کارشناس دادگستری می گوید. با این وجود گزارش کارشناس املاکی برای ارائه به بانک یا دادسرا مناسب نیست.
هزینه کارشناسی ملک کشاورزی
محاکم دادگستری را می توان مرجع تشخیص ارزش زمین کشاورزی به شمار آورد. از همین رو شما برای برآورد هزینه های کارشناسی زمین های کشاورزی و املاک مزروعی باید در مورد ماده ها قانونی در این زمینه و کارشناسان دادگستری اطلاعاتی در دست داشته باشید.
طبق ماده 62 قانون املاک جمهوری اسلامی ایران، هزینه کارشناسی املاک توسط کارشناس دادگستری به صورت زیر است:
- کارشناسی ملکی با ارزش 20 میلیون ریال، 200000 ریال هزینه دارد.
- کارشناسی ملکی با ارزش 20 میلیون ریال تا 500 میلیون ریال، با ارزش مازاد 1/5 در هزار هزینه دارد.
- کارشناسی ملکی با ارزش 500 میلیون ریال تا یک میلیارد ریال با توجه به ارزش مازاد یک در هزار هزینه دارد.
- کارشناسی ملکی با ارزش بیشتر از 1 میلیارد ریال با توجه به ارزش مازاد نیم در هزار و تا حدود 5 میلیون ریال هزینه دارد.
هزینه کارشناسی ملک توسط شهرداری
کارشناسان شهرداری هم می توانند در زمینه ارزش گذاری یک ملک فعالیت داشته باشند. اما هزینه ای که کارشناسان این ارگان بابت کارشناسی و ارزش گذاری ملک انجام می دهند به چه صورت است؟
در پاسخ به این سوال باید گفت دلایل و معیارهایی که کارشناس شهرداری برای ارزش گذاری و قیمت گذاری کارشناسی ملک دارد، با سرویس های تخصصی سنجیده می شود. تنها در مواقع خاصی کارشناسان شهرداری برای قیمت گذاری ملک مورد استفاده قرار می گیرند؛ از همین رو از نظر حقوقی این سرویس موارد گسترده تری را در بر خواهد گرفت.
هزینه های کارشناسی شهرداری شامل هزینه های عوارض پذیره در ملک های تجاری، عوارض مربوط به حذف پارکینگ، هزینه های صدور پروانه، عوارض مازاد تراکم، هزینه های مربوط به کمیسیون های مختلف و عوارض مربوط به پیش آمدگی بنا می شود. البته که هزینه های جزئی تری هم توسط کارشناس شهرداری لحاظ می گردد که از جمله آن ها می توان به هزینه طراحی، تهیه مصالح، هزینه های مربوط به نظارت و تهیه نقشه اشاره کرد.
با این اوصاف باید گفت که کارشناسی ملک توسط شهرداری هزینه های بالایی در پی دارد و از آن جا که شهرداری هزینه قیمت گذاری های مختلف را تعیین نکرده، نمی توان قیمت واحدی را بیان کرد. به طور کلی هزینه های کارشناسی املاک توسط شهرداری با توجه به پارامترهای گفته شده متغیر خواهد بود.
چه زمانی از کارشناس شهرداری برای ارزش گذاری ملک استفاده می شود؟
معمولا هنگام انتقال سند و معامله، حضور کارشناس شهرداری امری اجباری به شمار می رود. اما در عین حال یک کارشناس املاک ساده هم باید در این بین حضور داشته باشد. اما چرا و به چه دلیل؟
در پاسخ به این سوال باید بگوییم یک کارشناس شهرداری معمولا بررسی هایی به منظور عدم تغییر در ساختمان انجام خواهد داد. در واقع کارشناس شهرداری نقشه اولیه ساختمان را که در شهرداری موجود بوده و به تایید رسیده را با نقشه فعلی ساختمان تطابق می دهد، در صورتی که تغییری در نقشه موجود ایجاد شده باشد، تخلف توسط کارشناس شهرداری صادر می شود. تا زمانی که تخلف گفته شده بر طرف نشود، به هیچ عنوان نامه ای بابت استعلام شهرداری در اختیار مالک قرار نمی گیرد. برای مثال در نظر بگیرید که شما برای پارکینگی که در ابتدا رو باز بوده سقف ایجاد کرده یا برای یکی از اتاق های خود پنجره ای روبه زمین کناری باز کرده باشید. تمامی این ها تخلف به حساب آمده و تا زمان برطرف نمودن آن ها نامه استعلام شهرداری به آن ملک تعلق نمی گیرد.
اما کارشناس املاکی علاوه بر این مواردی که در بالا به آن اشاره کردیم، تمامی مشکلات ساختمان را هم از نظر می گذارند. نکات حقوقی ملک، نواقص و ایراداتی که در ملک وجود دارد، توسط کارشناس املاک ساده مورد بررسی قرار می گیرد. با این اوصاف می توان گفت هنگام خرید یک ملک حتما برای آنکه سرتان کلاه نرود فارغ از هزینه های کارشناسی ملک که چندان هم زیاد نیست، یک کارشناس املاک را همراه داشته باشید.
سخن آخر
در این روزها که کلاهبرداری های عجیبی صورت می گیرد، بهتر است قبل از انجام معاملات ملکی از یک کارشناس در مورد قیمت گذاری ملک کمک بخواهید. داشتن یک معامله بی دردسر و موفق چیزی است که تنها در صورت رعایت موارد و موازین قانونی به دست می آید؛ پس به هیچ عنوان تنها به خاطر هزینه کارشناسی ملک از گرفتن کارشناس ارزش گذاری یا قیمت گذاری ملک صرف نظر نکنید.